汇金财富 林下项目出租率回稳 招商蛇口租赁REIT称“对扩募充分期待”

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观点网2025年上半年，住房租赁市场进入了高速发展的阶段。

首先，从市场参与主体来看，目前国央企、房企与专业运营商不断深入住房租赁赛道，“非居改保”、代建、存量改造等成为企业参与市场的重要方式。

其次，从保租房公募REITs市场来看，期内，上海地产租赁住房REIT、恒泰租赁住房REIT接连上市，保租房公募REITs的队伍壮大至八单。

与此同时，已上市保租房REITs接连申报扩募，市场持续扩容，行业呈现出“首发+扩募”双轮驱动的格局。

在这样的市场格局之下，招商基金蛇口租赁住房REIT的表现如何？资产运营状况是否符合预期？这些或许能从中报当中窥探一二。

基金层面

近日，招商蛇口租赁住房REIT公布2025年中期财报，并在9月2日召开业绩说明会。

从基金合并层面看，上半年，招商蛇口租赁住房REIT实现收入3808.58万元，净亏损为74.87万元，基金本期税息折旧及摊销前利润（基金EBITDA）录得2604.42万元，经营活动产生的现金流量净额2016.97万元。

在业绩说明会上，该基金管理人表示，“2025年上半年是基金完整运作的首个半年度周期，从财务数据来看，整体表现符合预期。”

同时，期内，基金可供分配金额为2627.25万元，单位可供分配金额为0.0525元/份，按照招募说明书可供预测金额，按照报告期内实际天数折算后进行比较，当前可供分配金额达成率为96%。

报告期现金流分派率为1.28%，根据上述可供分配金额，以期末市值为分母的计算的话，2025年年化现金流分配率为2.58%，若以发售规模为分母，2025年年化现金流分配率为3.89%。

至于可供分配金额达成率低于100%的原因，基金管理人表示，一方面，林下项目在2025年上半年为租赁去化爬坡期，上半年的租金收入低于下半年属于正常现象；

另一方面，林下项目原来的重要现金流提供方，实际于2024年12月底退租，导致出租率恢复至高位的时间较预测时发生顺延汇金财富，因此上半年实际租金收入低于按照预测折算的金额。

实际上，保租房REITs的抗周期属性与较高分红率，使其成为了“另类的”避险资产，越来越多资本瞄准其中机会，推动二级市场不断走高。

从此前中信证券发布的研报来看，截至2025年6月底，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨约52%，今年以来平均涨幅达到约20%，高于REITs市场整体水平。

截至2025年6月30日，国内上市的8只保租房REITs发行规模为130.93亿元，总市值接近200亿元。

招商蛇口租赁住房REIT的二级市场表现与市场整体走势一致。截至2025年6月30日，该基金总资产为15.77亿元，净资产为13.49亿元，基金总资产与净资产的比例为116.83%。

而期末，基金总市值达到20.23亿元，相较发售规模上涨48.33%。

不过，7月以来，受经济基本面承压、债券收益率上行、股市上涨分流资金、年中兑现收益等因素影响，REITs普遍出现回调，二级市场热度有所降温。

截至9月2日收盘，基金价格为3.764元/份，较发售价格2.727元/份上涨38.03%，但较2025年7月7日的4.252元/份最高价，下降11.48%，基金最新市值为18.82亿元。

运营层面

项目运营层面来看，招商蛇口租赁住房REIT的基础设施资产由2个租赁住房项目组成，均位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积合计6.53万平方米。

其中，林下项目位于深圳市南山区工业八路，项目于2015年建成，2016年3月开始运营，主要包含3栋租赁住房（楼栋号分别为1栋、2栋、5栋）及其地下车库、设备用房。

而太子湾项目，位于深圳市南山区港湾大道南侧，地处蛇口港湾大道与太子湾大道交汇处，于2020年5月正式开业运营。

中报显示，期末，林下项目可出租公共租赁住房（高级人才公寓）465套，可出租面积为3.93万平方米，实际出租面积为3.83万平方米，按租赁面积计，时点出租率约为97.32%。

值得注意的是，受企业租户的集中退租影响，2024年年末，该项目的时点出租率一度降至70.37%，经过一段时间的招租与调整，在一季度提升至了90.79%，目前实现了进一步的提升。

与此同时，从租户结构来看，去年年中，林下项目的企业租户占比为49%，不过，截至今年六月末，这一数值降至15.56%，租户结构得到显著改善。

不过，林下项目的平均租金有所下调，仅为98.21元/平方米/月。去年年中，该项目的签约租金为106.21元/平方米/月，对比来看，2025年上半年，林下项目租金减少了7.53%。

至于太子湾项目，期末，该项目可供租赁的住房共有462套，可供出租面积为2.51万平方米，实际出租面积为2.33万平方米，租赁住房出租率为93.05%，同样较去年末微升0.19个百分点。

此外，太子湾项目还有15套的配套商业设施可供租赁，报告期末的出租率为53.08%，下降14.98个百分点。

对于太子湾项目商业配套出租率的下降，基金管理人表示，主要与周边配套商业不断完善有关。

上半年，距离太子湾项目较近的大型商业如K11ECOAST、太子湾花园城VILLA接连开业。

“既有商铺选择退租，客观上也是和太子湾片区建设逐步成熟有关，未来我们会更加侧重于接洽咖啡、软饮等符合目前整个太子湾片区的商业氛围和周边需求的商家，不断丰富社区租赁的新业态。”

不过，基金管理人也认为，优质商户的引入是需要一个过程的，且商业部分对整个业绩的占比，以及对整个基础设施项目的影响也是比较小的。

从租金表现来看，期内，太子湾项目租赁住房的单价为107.36元/平方米/月，配套商业租金单价为242.28元/平方米/月，与去年年末基本持平。

综合来看，招商蛇口租赁住房REIT的底层资产的出租率为95.08%，平均租金单价为103.41元/平方米/月。

此外，关于基金的扩募，基金管理人透露，一方面，根据法规，公募REITs需要上市满一年才可以启动扩募工作，因此，该基金距离扩募条件达成还需要等待一段时间。

另外，“本基金发起人招商蛇口，有非常丰富的资源储备，除深圳本地项目外，在上海、厦门均有自持开业的租赁住房项目汇金财富，各位投资人对于扩募可以充分期待。”

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